立法完善宅基地使用权流转制度

　　我国农村宅基地具有巨大的市场价值,目前隐形交易已成为一个不争的事实,但在法律禁止性规定中生长的宅基地交易没有正规的交易途径及法律保障,其无序发展常常伴随着房屋建设无详细规划、布局不合理、无资质施工等问题,存在诸多安全隐患。因此,对宅基地有条件流转进行规范尤为必要。

　　首先,应对宅基地使用权进行产权界定。产权清晰是宅基地使用权得以顺利流转的前提条件。土地管理法等法律法规规定了“一户一宅”的审批原则,确定了“户”是宅基地使用权的形式主体,并且明确规定以“户”为单位申请宅基地使用权的主体是农村村民。目前各地已陆续完成农村集体土地确权登记发证工作,为宅基地使用权的产权界定奠定了基础。建议对城镇居民购买农村房屋所占用的宅基地使用权进行房屋产权确权登记及宅基地使用权备案登记,并对卖方农户所享有的该房屋上的宅基地使用权进行注销,建立健全农村宅基地动态信息系统。同时,坚持现有土地管理法中最基本的规定,即宅基地使用权在初始取得时只有一次,出售、出租后不可再次申请。

　　其次,扩大宅基地使用权转让的受让主体,并实行有条件流转制度。应实行新的宅基地使用权转让制度,让宅基地使用权不但可以在农村集体组织成员之间进行,也可以面向城镇户口人员进行转让。这样扩大了宅基地使用权转让的主体范围,可以实现宅基地的有效利用。同时由于转让的是宅基地的使用权,附之以宅基地使用权期限的限制,并未改变农村集体组织对该宅基地的所有权,保障了农村集体组织对该宅基地的有效控制。宅基地可转让后,其抵押、出租等问题就迎刃而解,也就解除了银行对宅基地使用权抵押后无法实现资金变现问题的担忧。将宅基地使用权的主体扩大为包括城市户口的需房人员,可以有效缓解城市房价过高和土地紧张、政府廉租房特困保障房缺口大等问题,有利于国家实现对房地产市场的宏观调控,有助于农村金融服务体系进一步完善。

　　第三,建立完善的转让规范程序。构建一个以土地管理法、物权法为基础的土地流转法律制度体系,建立一个和国有土地转让程序并行的转让程序,建立健全土地流转的法律法规,并制定系列配套的实施办法,确保土地流转的合法性和可操作性。其中重要的一点是要完善价格核准机制。建立集体土地的转让平台,必然使集体土地市场变得活跃,有利于提升农村宅基地的价值。同时还应实行基准价格制度,可借鉴城镇土地价格评估制度制定一套有关宅基地使用权价格的定价体系,并应让有权机构进行核准。在转让价格低于宅基地基准价格的情况下,宅基地所有者——集体经济组织应具有优先回购权。

　　第四,建立完善的宅基地使用权流转市场,为宅基地的健康流转提供可靠保障。应建立市县、乡镇、村组三级流转服务平台；建立科学合理的宅基地使用权流转价格评估机制；建立宅基地使用权流转信息网络系统；健全宅基地使用权流转业务指导、利益协调和纠纷调解等规范服务。时机成熟时,可建立区域性或全国性的土地流转市场,完善宅基地置换制度,推动集体土地入市。

　　第五,完善土地利用规划和土地用途等配套制度。与宅基地相关的土地利用总体规划、城乡规划以及村镇规划都应有利于对土地的利用和保护。严格限制农用地转为建设用地,确保我国的耕地保有量。要积极引导和规范农村空闲宅基地的合理流转,减少闲置浪费,提高利用效率。严格控制农用地,尤其是耕地转为宅基地,坚决贯彻“一户一宅”。一个完善、具体、明晰的土地用途分类与管制制度能够让土地利用权人很容易判断和把握土地市场利益的预期。

　　第六,健全对农民的社会保障。宅基地流转是城镇化、农业产业化下的必然要求,但同时也带来一定的弊端。农民失去原有的宅基地,彻底改变了生产方式和生活习惯,应为农民做好住房保障、就业保障和社会保障。公租房、廉租房建设应有更广泛的申请主体；通过培训等各种方式保障失地农民再就业,鼓励失地农民自主创业,招商引资,进行产业结构调整；建立健全失地农民基本社会保障制度,彻底解除其后顾之忧。